房?jī)r(jià)下跌暴露金融風(fēng)險(xiǎn) 可能出現(xiàn)中國(guó)式次貸危機(jī)

“持續(xù)緊縮的貨幣政策使開發(fā)商的融資難度加大，建安、人工成本的上升使開發(fā)商所需的資金增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡讓開發(fā)商的處境更加艱難，樓盤銷售不暢，開發(fā)商的資金壓力將進(jìn)一步加大?！苯?jīng)濟(jì)學(xué)博士、中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)新華金融學(xué)院房產(chǎn)研究室主任王凌云7月4日在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)做如是表示。

“房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡對(duì)銀行的影響不容忽視?！蓖趿柙茖?duì)記者表示，一方面，房地產(chǎn)相關(guān)貸款是銀行的重要資產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)滑坡，相應(yīng)的貸款也會(huì)減少，會(huì)使銀行的盈利下降；另一方面，已發(fā)放的貸款風(fēng)險(xiǎn)會(huì)上升?！胺?jī)r(jià)下降，銷售不暢，開發(fā)商資金回籠慢，開發(fā)貸款的償還來源難以保證。而且房地產(chǎn)價(jià)格下降可能使房地產(chǎn)消費(fèi)貸款的違約率上升?！?

國(guó)泰君安證券研究所日前發(fā)布報(bào)告稱，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長(zhǎng)期貸款的2倍。報(bào)告中說，由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，今年7-9月份將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。一些中小開發(fā)商可能將面臨生死大限，房地產(chǎn)金融危機(jī)已初露端倪。

“由于價(jià)格是市場(chǎng)最基本的信號(hào)，所以要判斷房地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種狀態(tài)，從房?jī)r(jià)入手最為簡(jiǎn)潔和準(zhǔn)確。”7月5日，房地產(chǎn)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師章林曉在接受中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)記者采訪時(shí)認(rèn)為。

章林曉對(duì)記者分析：當(dāng)前，中國(guó)許多城市的房?jī)r(jià)波動(dòng)表現(xiàn)，無法用“房?jī)r(jià)收入比”理論和“房?jī)r(jià)房租比”理論來解釋，而惟有用“追漲殺跌”的理論才能解釋得通。此時(shí)住房主要是作為投機(jī)品存在的。住房作為投機(jī)品時(shí)，房?jī)r(jià)就主要取決于人們的心理預(yù)期了，此時(shí)住房是否值得購(gòu)買取決于住房能否以高于取得成本賣出去。

章林曉說，現(xiàn)在許多金融界人士認(rèn)為，只要房?jī)r(jià)跌幅不超過首付款比例，房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行就不會(huì)構(gòu)成威脅。這種靜態(tài)分析房?jī)r(jià)下跌的思路是相當(dāng)危險(xiǎn)的。

他指出，在投機(jī)力量占主導(dǎo)地位的房地產(chǎn)市場(chǎng)，如果沒有非常強(qiáng)有力的調(diào)控措施，房?jī)r(jià)一旦開始下跌是很難剎得住的，房?jī)r(jià)將會(huì)是螺旋下跌直至崩潰。

“不跌則已，跌則崩潰，這是由投機(jī)性市場(chǎng)投機(jī)性資金的本質(zhì)特性決定的。這也是香港房地產(chǎn)泡沫破滅后，房?jī)r(jià)從1999年最高峰開始持續(xù)下跌，6年來跌幅累計(jì)高達(dá)65%的根本原因。歷史上這樣的例子并不鮮見?！?

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的崩潰會(huì)直接"劍指"我國(guó)經(jīng)濟(jì)的"心臟"??金融?！闭铝謺员硎?，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行普遍偏愛以房地產(chǎn)作為貸款抵押物，而且房地產(chǎn)作為抵押物的貸款所占總貸款比重估計(jì)不會(huì)低于60%。另外，商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，一般都是按照房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，乘以貸款價(jià)值比率在我國(guó)一般是50%-80%確定貸款額度，不論是社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)還是商業(yè)銀行內(nèi)審部門在評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)，普遍采用的都是市場(chǎng)比較法，而市場(chǎng)比較法的最大缺陷是不能識(shí)別房地產(chǎn)泡沫。

中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容也曾于7月2日在中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)撰文指出：從住房抵押物的風(fēng)險(xiǎn)、房地產(chǎn)開發(fā)商銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)、個(gè)人住房按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)來分析，房?jī)r(jià)下跌不僅會(huì)導(dǎo)致住房抵押物的價(jià)值下跌，也會(huì)導(dǎo)致土地價(jià)格的下降而放大銀行信貸的風(fēng)險(xiǎn)。

出現(xiàn)中國(guó)式次貸危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)多大？

“由于國(guó)際、國(guó)內(nèi)因素的影響，時(shí)至今日，如果再不及時(shí)采取有效措施，中國(guó)式次貸危機(jī)將不可避免。

”章林曉表示。